Más ladrillos con ordenador. (Publicado en Mercados de El Mundo)

Escrito a las 4:43 pm

No levantaremos cabeza económica en España, hasta que no volvamos a levantar pisos, con normalidad. Sin cometer los abusos y corruptelas del pasado que no sólo hicieron insostenible el anterior modelo inmobiliario, sino que se encuentran en el origen de la actual crisis financiera y económica. Pero sin cometer nuevos errores como pensar que podremos recuperar un nivel de creación de empleo adecuado, sin que la construcción inmobiliaria vuelva a aportar al PIB  más que ahora.

                Entre los cuatro pilares que configuran una estrategia de crecimiento para la economía española, una reactivación del sector inmobiliario es elemento esencial, junto a la rebaja de cotizaciones sociales y la reforma selectiva del gasto público, porque está íntimamente relacionado con el cuarto: recuperación de niveles adecuados de crédito al conjunto de la economía privada. Y tras los problemas portugueses que pueden reavivar la especulación de los mercados frente a España, incorporar un claro programa de recuperación que ayude a superar el bache previsto para este año, es fundamental y acorde, además, con las nuevas demandas entorno al Pacto de Competitividad.

                Ya se que, al igual que ocurrió en otros países cuando, al comienzo de la crisis, se planteó la necesaria ayuda pública a los sistemas bancarios, se ha acuñado la idea de que quienes especularon con el suelo y la vivienda desencadenando la recesión, no deben verse recompensados con ayudas. El problema es que, al igual que entonces, no es una cuestión de justicia moral sino de supervivencia del conjunto del sistema: dejar caer a los bancos allí, como dejar caer al sector de la construcción inmobiliaria aquí, significa que nos vamos todos al abismo detrás de ellos, empezando por nuestro sistema financiero, atascado de suelo y cemento.

                Porque no se puede plantear, en serio, el futuro económico de España bajo el eslogan de menos ladrillo y más ordenador, como se pretendió cuando estaba de moda hablar del cambio de modelo productivo, tenemos que caminar hacia una realidad que incluya más ladrillos con ordenador.  Primero, porque necesitamos producir al año un volumen de viviendas muy superior al actual, aunque inferior al de la época “loca”, simplemente para satisfacer la demanda poblacional propia más la procedente del extranjero y para absorber una parte importante del paro. Segundo, porque necesitamos hacerlo con un modelo radicalmente distinto al anterior, que incorpore los valores de la sostenibilidad energética, el equilibrio medioambiental, la planificación urbanística sostenible y la innovación tecnológica, como vectores entorno a los cuales cambiar la (mala) imagen en la que se ha basado hasta ahora nuestro sector, incluyendo durísimos dictámenes del Parlamento Europeo.

                Dos hechos recientes me ayudan a pensar que establecer un plan de reestructuración del sector inmobiliario español, más allá de hablar del alquiler y la rehabilitación, empieza a entrar en las preocupaciones de un Gobierno lento, pero que quiere superar las tristes perspectivas económicas en que nos movemos. Uno, el documento presentado por el Ministerio de Economía y Hacienda a los inversores extranjeros donde se habla de una tan rápida como voluntarista reactivación del sector. El otro, cuando el nuevo Ministro del ramo, el señor Blanco, convocó a todos los agentes implicados a una reflexión sobre la situación, anunciándoles su predisposición a realizar una gira internacional para defender las bondades de nuestra oferta inmobiliaria.

                Si, como parece, consideramos que el “batacazo” ya sufrido por el sector, en términos de empleo, riqueza y perspectivas, es suficiente para “purgar” unos excesos en los que no fueron los únicos implicados y que no ha sido mayor por el efecto arrastre sobre bancos y Cajas, ahora, para crecer, necesitamos hacer algo más, también en la construcción de viviendas. Si es así, ofrezco las siguientes propuestas para un Plan:

Primera, realizar una cuantificación del stock de viviendas nuevas vacías, su estado y su ubicación. Sin saber cuantas hay, en que fase de construcción están, ni cuantas son turísticas y cuales no, es imposible plantear nada sensato y extraordinario, que ayude a reducirlo.

Segunda, arbitrar medidas para concentrar los activos tóxicos bancarios vinculados a créditos inmobiliarios, incluyendo suelo, y apartarlos de los balances de las entidades para reducir su riesgo y permitirles reactivar la concesión de crédito al conjunto de empresas y familias. Sería hacer lo mismo que se hizo en Alemania con los créditos hipotecarios del Hypo, construir lo que se llama un “banco malo”, en base a repartir los costes entre reducción del valor y traslación del riesgo. Algunos cambios normativos por parte del Banco de España en línea con lo que hacen otros países del euro, también ayudaría a ajustar precios de venta, sin penalizaciones adicionales en forma de provisiones adicionales ante pérdidas por parte de unas entidades dueñas de los créditos hipotecarios, cuya morosidad está aumentando.

                Tercera, fomentar un nuevo modelo inmobiliario, desde los códigos de edificación, una revisión de las actuales competencias urbanísticas por niveles de administración y la recuperación excepcional de una desgravación fiscal para viviendas, en compra o alquiler, con certificación reglada de sostenibilidad. El objetivo sería reducir al mínimo el carácter de activo financiero especulativo que ha caracterizado a la vivienda en el pasado reciente para que recupere el de un bien de consumo duradero, capaz de incorporar todos los avances tecnológicos existentes que incrementan su eficiencia medioambiental.

                La vivienda ha estado en el corazón de nuestros problemas recientes como país. Los económicos y los que afectan a conductas públicas poco edificantes, cuando no directamente delictivas. Estamos pagando un elevado precio por ello. Pero no parece razonable que prolonguemos más una situación de cordón sanitario respecto a una actividad importante, necesaria y donde, además, hemos acumulado bastantes capacidades positivas. Porque los problemas, ni se van a resolver solos, a corto plazo, ni podemos seguir aspirando a la quimera de encontrarle un relevo como sector económico. A lo mejor, como parece haber visto el Ministro, ha llegado la hora de empezar a hacer cosas sensatas sobre uno de nuestros principales ejes de actividad económica que debe insertarse, junto al urbanismo, en el nuevo modelo de crecimiento inteligente.

2 comentarios

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Runaway
28.03.2011 a las 17:57 Enlace Permanente

Esta mañana estuve unas oficinas del Ayuntamiento de un pueblo de Asturias donde vivo para echar la solicitud de una promoción de viviendas. De los tres requisitos básicos, no cumplo uno: al menos dos años de empadronamiento. Yo aunque resido aquí hace casi 5 años, lo del alta del padrón, es fallo mío: lo he ido dejando demasiado tiempo. Pero aún así, no era una Promoción Pública -de alquiler-, sino de Proteción Oficial -compra-, con facilidades, pero que aún así, por mi situación de trabajos inestables con contratos temporales, no me puedo permitir.

De donde soy, en la provincia de Málaga, hubo una iniciativa el año pasado entre la Junta de Andalucía, los empresarios del sector inmobiliario y las entidades bancarias para darle un impulso al acceso a la vivienda. Este acuerdo incluia facilidades para dar salida al enorme “stock” de pisos por vender, como consecuencia de la exagerada construcción antes de pincharse la burbuja. Tenían previsto vender 13.000 viviendas y sólo han podido darle salida a 200 pisos.

¿Por qué ha ocurrido ésto? La Junta de Andalucía ha cumplido su parte dando un préstamo al comprador entre 9000 y 15.000euros para pagar la entrada; los promotores también poniendo un límite máximo a la hipoteca rebajándola un 20%; los Bancos NO han cumplido con su parte: financiar el 100% de del valor de la hipoteca y no cobrar la cuota durante los primeros tres años.

Los Bancos y Cajas, pesar de haber acudido el gobierno a su rescate y que a pesar de la crisis han aumentado sus ganancias, MANTIENEN EL GRIFO CERRADO y han hecho fracasar esta iniciativa. Ahora la mayoría de opinadores de las tertulias de ultraderecha del la radio y laTeDeTé Party le echarán la culpa de todo a Zapatero; pero a mí lo que me indigna más es ver a Botín mostrando su sonrisa de oreja a oreja cada vez que va a la Moncloa como la última vez. Esto ha llegado un punto en que es como para coger a todos los banqueros y tiburones financieros y pasarlos todos por la guillotina como en pasaron por ella los reyes absolutos en la Revolución francesa.
http://www.diariosur.es/v/20110328/malaga/bancos-frustran-plan-junta-20110328.html

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Jesús Labarra
30.03.2011 a las 23:08 Enlace Permanente

Enhorabuena por el artículo. Coincido plenamente en la necesidad de reactivar el sector de la construcción para recuperar la senda del crecimiento económico y del empleo.

En España, el sector de la construcción ha representado más de un 10% del PIB, pero su contribución a la crisis ha sido aun mayor. Más de un 50% de la destrucción de empleo procede de este sector.

Los bancos tienen una gran parte de culpa en la parálisis actual del sector ya que están manteniendo en sus balances un elevado stock de suelo y de viviendas para evitar una bajada de precios que se traduzca en mayores provisiones o que repercuta en su cuenta de resultados. Es lo que los anglosajones llaman “Gambling for resurrection”.

En este sentido, coincido que para reactivar el sector es prioritario ayudar a los bancos a limpiar su balance pero no debemos olvidar su responsabilidad.

En cuanto a implantar un nuevo modelo inmobiliario basado en la sostenibilidad quizás debamos asumir un mayor coste de construcción pero que debe ser compensado reduciendo al máximo la especulación y aquí los Ayuntamientos tienen mucho que decir.

Jesús Labarra
Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos.

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